上交所公募REITs基金有哪些？

REITs基金是指房地产投资信托基金，是一种以房地产及相关资产为主要投资标的的开放式证券投资基金。上交所公募REITs基金是指在上交所挂牌交易的公开发行的REITs基金，具有资产配置灵活、收益稳定等特点。本文将介绍上交所公募REITs基金相关情况，供读者参考。

一、上交所公募REITs基金简介

上交所公募REITs基金是公募基金的一种，旨在让普通投资者通过购买基金份额来间接投资于不动产市场。由于REITs基金投资于不动产或不动产相关的资产，因此会获得租金收益、房价上升所带来的增值收益以及资产转让时所产生的差价收益等。

1.1 上交所公募REITs基金的优势

开放性强：基金份额可以随时买卖，投资者可以根据需要随时进行申购或赎回；

收益稳定：相对于股票等高风险资产，REITs基金的稳定性更高，可以为投资者提供稳定的收益；

股息分红：REITs基金的收益来源于租金、房价上涨等，可以享受分红；

资产配置灵活：REITs基金可以投资于各种不动产资产，包括商业物业、住宅、医疗机构等，资产配置相对灵活；

低流动性风险：由于REITs基金的本质是不动产投资，相对于股票等高流动性资产而言，其流动性更低，因此具有较低的流动性风险。

1.2 上交所公募REITs基金的类型

截至2021年6月30日，上交所公募REITs基金总规模为548.10亿元，共有9只基金，其中6只为股票型基金，3只为债券型基金。

股票型基金：上交所公募REITs股票型基金主要投资上市公司的不动产相关股票，包括地产股、物业股、建筑股等，在股票市场表现为：REITs股普遍表现平稳；

债券型基金：上交所公募REITs债券型基金主要投资可转债和优先股等债权类证券，通过对于上市公司的债务融资进行投资，获取在债券市场中的投资回报。

二、上交所公募REITs基金的投资策略

2.1 定性分析

地段：选择黄金地段的物业，包括一线城市的核心商业区和住宅区以及新兴产业聚集地等；

物业类型：主要包括商业物业、住宅、医疗机构、酒店、工业厂房等不动产；

租金：通过对待租物业的租金收入和物业管理情况等进行评估和比对；

2.2 定量分析

现金流分析：包括对于物业现金流、资本支出、股息和利息等实际现金流的计算、汇总和分析；

盈利预测：基于物业的现金流数据和宏观经济环境以及不动产市场预测进行盈利预测；

资产估值：通过房产评估数据和对于市场行情的预估，对不动产进行资产估值，进行交易前的投资回报预测。

三、上交所公募REITs基金的发展趋势

3.1 人民币化程度提高

过去：REITs基金市场在中国发展比较缓慢，主要原因在于人民币化程度不足与房地产证券化体系的尚未完善；

现在：随着证券化工具的不断完善，市场上出现越来越多的REITs基金产品；

未来：随着人民币化程度提高和证券化市场的成熟，REITs基金有望达到更高的成长性和更稳定的投资回报。

3.2 科技与房地产的融合加速

过去：房地产行业和科技行业存在较大的壁垒，科技难以为房地产行业带来实质性的提升；

现在：随着科技对于整个经济的影响力日益扩大，房地产投资也开始注重科技与房地产的融合；

未来：REITs基金在投资策略上也将加大对科技房地产等新兴行业的投资比重，寻找更具有高成长性的投资标的。

四、总结

上交所公募REITs基金市场是未来的发展趋势之一，其投资策略灵活，收益稳定，流动性较强，投资门槛低等优势，使得越来越多的投资者将其作为资产配置的核心。虽然市场相对于欧美已有巨大发展，但仍存在一些问题，如人民币化程度、证券化市场的成熟程度等。未来随着人民币化程度、科技发展和市场规模不断扩大，上交所公募REITs基金市场将迎来更多的机遇和挑战。